鯉城區(qū)火炬工業(yè)區(qū)改造升級的定位、策略與實施
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發(fā)布日期：[2021-02-24]
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一、發(fā)展定位火炬工業(yè)區(qū)產(chǎn)權成分混雜，廠房較為集中。鑒于鯉城區(qū)將來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和城市布局，火炬工業(yè)區(qū)適合采取保留改造方式，加大產(chǎn)城融合力度，推動產(chǎn)業(yè)“優(yōu)二進三”，全力打造成為“互聯(lián)網(wǎng)＋智慧型工業(yè)區(qū)為主的綜合功能區(qū)”，逐步向政府管理信息化工業(yè)區(qū)發(fā)展。功能上重點發(fā)展研發(fā)孵化、企業(yè)服務、產(chǎn)品展示等生產(chǎn)性服務功能；其次發(fā)展文化休閑、商業(yè)等生活性服務功能。
二、 規(guī)劃策略
1.產(chǎn)業(yè)升級策略依據(jù)泉州“十三五”規(guī)劃綱要及由“泉州制造”向“泉州智造”的轉變要求。一是按照全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局要求，火炬工業(yè)區(qū)以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為主，主要承擔產(chǎn)業(yè)更新（如為產(chǎn)業(yè)服務、為內容服務）、生產(chǎn)研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)、城市服務提升等功能，促進火炬工業(yè)區(qū)服務升級。二是實施“優(yōu)二進三”?，F(xiàn)階段工業(yè)區(qū)重點實施“優(yōu)二進三”“提二優(yōu)二”的發(fā)展方式?！疤岫?yōu)二”指逐步升級部分優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鼓勵引入新興產(chǎn)業(yè)或高新技術產(chǎn)業(yè)?；鹁婀I(yè)區(qū)內現(xiàn)有的鞋服制造、電子信息等都市型工業(yè)生產(chǎn)能力已達到相應規(guī)模，鯉城區(qū)政府應鼓勵這些企業(yè)以圍繞集約、集聚、集成為目標，積極培育新產(chǎn)品、運用新技術，滿足多樣化、個性化的市場需求。同時，火炬工業(yè)區(qū)應整合閑置存量空間，一要積極為核心企業(yè)提供場地服務；二要營造良好環(huán)境，運用當?shù)貎?yōu)惠政策，吸引更多優(yōu)質企業(yè)入駐。引導區(qū)內現(xiàn)有小規(guī)模批發(fā)零售業(yè)企業(yè)、小規(guī)模生產(chǎn)加工業(yè)企業(yè)、塑料制品等污染企業(yè)逐步退出。依托緊鄰中心城區(qū)優(yōu)勢，重點引進電子商務企業(yè)入駐火炬工業(yè)區(qū)，建設火炬工業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意及工業(yè)設計分園、淘寶城分園。
2.落實上位策略一是順應鯉城區(qū)的城市發(fā)展方向，火炬工業(yè)區(qū)改造升級既要滿足鯉城區(qū)向西南組團發(fā)展要求，又要承接中心組團特別是鯉城區(qū)老城區(qū)的功能外溢。二是通盤考量基礎教育設施布局規(guī)劃，探索一部分企業(yè)用地置換為教育用地、醫(yī)療服務用地，既能促進火炬工業(yè)區(qū)相關企業(yè)騰退，又能完善區(qū)內城市配套功能。為后期入駐新興產(chǎn)業(yè)、高新技術企業(yè)員工子女教育及醫(yī)療提供保障。
3.用地／租用優(yōu)化策略考慮火炬工業(yè)區(qū)未來互聯(lián)網(wǎng)＋智慧型工業(yè)區(qū)為主的綜合功能區(qū)的發(fā)展定位，結合火炬工業(yè)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)和居民生活需求，工業(yè)區(qū)用地優(yōu)化主要通過優(yōu)化整合等方式，保障火炬工業(yè)區(qū)核心企業(yè)用地／租用為主，重視在核心企業(yè)周邊200米范圍進行用地／租用的整合，如在考慮嘉亨家化周邊的閑置廠房整合，統(tǒng)一解決現(xiàn)有企業(yè)用地，同時也增加商務辦公、居住空間等綜合配套。以火炬工業(yè)區(qū)常興路為軸線，以核心企業(yè)為分布點，將火炬工業(yè)區(qū)劃分為產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)，對改造方向和控制內容提出指引。
（1）產(chǎn)業(yè)升級區(qū)：為2.5產(chǎn)業(yè)。采用“騰籠換鳥”的方式，整合現(xiàn)有資源，引入2.5產(chǎn)業(yè)以及其他現(xiàn)代服務業(yè)，在常興路北段兩側建筑允許改造開發(fā)商業(yè)性辦公樓，對接源和1916和淘寶城，以工業(yè)設計、研發(fā)創(chuàng)意企業(yè)為主。
（2）總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興區(qū)：為保留的核心升級改造工業(yè)企業(yè)。在寶峰鞋業(yè)、嘉亨家化、鴻星爾克等核心企業(yè)周邊，限制更新改造，由政府統(tǒng)一收儲進行規(guī)劃，保障現(xiàn)有核心企業(yè)用地／租用需求，同時，在邊防醫(yī)院及周邊規(guī)劃戰(zhàn)略新興區(qū)（含預留控制區(qū)），優(yōu)先引導高新技術企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，設立研發(fā)辦公室或商業(yè)辦公，并預留公共服務功能。
（3）臨水改造區(qū)：可能的商業(yè)地產(chǎn)方向。常興路南段與南環(huán)路交叉區(qū)域設立臨水改造區(qū)，一是保留現(xiàn)有廠房及格局，適當發(fā)展金融保險、貿易咨詢等企業(yè)入駐；二是在內河沿岸引導部分工業(yè)用地向居住、商業(yè)、辦公用地置換，鼓勵進行商業(yè)、辦公等生態(tài)開發(fā)，兼顧居住配套，提升地塊價值。
4.品質提升策略一是設施配套改造。沿常興路、火炬街路兩側，拆除現(xiàn)有一部分騰退閑置企業(yè)建筑，根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)分區(qū)要求，增加孵化基地、公共服務中心、休閑娛樂中心等產(chǎn)業(yè)配套設施。二是道路交通改造。對園區(qū)內部道路重新規(guī)劃，對客貨流進行合理的分流。同時，施劃交通標線，拆除沿路低矮建筑，修繕道路、完善修建綠化步道。三是建筑更新改造。對臨時搭蓋的簡易結構及質量較差建筑予以拆除；對分布在常興路、火炬街兩側的建筑進行合理改造；對分布常興路、火炬街兩側等主要道路以外的質量較好建筑予以保留。四是景觀提升改造。適當在產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)等增加的公共空間和休閑場所，提升整體街道景觀水平。
三、規(guī)劃實施
1.引入更新單元老舊工業(yè)區(qū)更新改造模式，主要有市場主導模式、政府主導模式、公－私－社區(qū)三向伙伴關系為向導的多目標綜合性模式，改造方式，主要有拆除重建、保留改造、功能置換。根據(jù)對火炬工業(yè)區(qū)的調研考察，目前火炬工業(yè)區(qū)適合以政府主導模式為主、多目標綜合性模式為輔的更新改造模式。近期適合以保留改造、功能置換并舉，遠期以拆除重建為主。具體劃分為：產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）、臨水改造區(qū)3個更新單元。
（1）產(chǎn)業(yè)升級更新單元：改造模式以政府引導＋企業(yè)自主改造為主，改造方式以廠房修繕為主、功能置換為輔，打造以生產(chǎn)性服務業(yè)為主的都市產(chǎn)業(yè)服務區(qū)。
（2）總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）：改造模式以政府主導圍繞龍頭企業(yè)，片區(qū)改造為主，改造方式采用改建和置換，打造核心企業(yè)總部及新興產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)。
（3）臨水改造區(qū)：改造模式以政府引導＋開發(fā)商改造為主，改造方式采用拆除重建，探索利用林渠景觀完善工業(yè)區(qū)生活功能。
2.打造智慧平臺引入1－2家具有園區(qū)信息化運營和園區(qū)改造經(jīng)驗的企業(yè)，建立火炬工業(yè)區(qū)網(wǎng)絡公共服務智慧窗口：一是協(xié)助鯉城區(qū)政府，對火炬工業(yè)區(qū)改造前現(xiàn)有廠房進行數(shù)據(jù)采集和信息化管理，實施動態(tài)掌握企業(yè)入駐、外遷、閑置廠房占地及面積等一手數(shù)據(jù)，為鯉城區(qū)政府科學、合理地按照都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)規(guī)劃改造，提供信息化支撐。二是與鯉城區(qū)政府信息門戶、公共微信平臺等網(wǎng)絡資源建立信息化接口，協(xié)助鯉城區(qū)政府對火炬工業(yè)區(qū)改造過程進行實時網(wǎng)絡宣傳推廣和各類媒體報道。三是協(xié)助鯉城區(qū)政府，按照都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)規(guī)劃要求，開展招商引資、企業(yè)入駐、孵化培訓、共享辦公改造等各類功能服務。
3.有序逐步推進一是分區(qū)域推進———劃定重點區(qū)域。鼓勵和實施1－2個園中園、小微產(chǎn)業(yè)園發(fā)展改造，逐步提升現(xiàn)有園區(qū)的科創(chuàng)及研發(fā)比重，或對接戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，引導園區(qū)企業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟向生產(chǎn)性服務經(jīng)濟轉型。二是分時期推進———近期中期遠期。實行分期建設，應考慮各期建設的成本控制和對區(qū)域的影響，形成穩(wěn)妥起步、而后大步發(fā)展、最終穩(wěn)健提升的低沖擊分期方案。近期以淘汰低效產(chǎn)能和業(yè)態(tài)，騰挪寶貴發(fā)展空間，初步形成都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)格局；中期以火炬工業(yè)區(qū)改造升級目標為導向，形成完善的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。遠期以落實城市規(guī)劃要求為導向，全面完成整個工業(yè)區(qū)更新改造。三是分項目推進———策劃生成項目。圍繞都市升級區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)＋戰(zhàn)略新興（含預留控制區(qū)）及臨水改造區(qū)，策劃生成建設項目，以項目為抓手逐層推進落實。